Desahucio por impago de renta: Procedimiento y derecho

El proceso de desahucio por impago se activa cuando el arrendador o propietario de un inmueble se ve obligado a tomar medidas debido a la falta de pago del alquiler. Al ser el contrato de arrendamiento de naturaleza sinalagmática, implica que ambas partes asumen obligaciones recíprocas directamente ligadas a las del otro participante en el contrato. Según lo establecido en el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), «el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario«. Así, queda patente una relación sinalagmática que posibilita la resolución del contrato en caso de incumplimiento por parte de alguna de las partes.

En concordancia con la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo el 27 de marzo de 2014 (caso número 141/2011), la resolución del contrato puede llevarse a cabo incluso cuando se realiza el pago de la renta fuera del plazo y después de presentada la demanda de desahucio por impago. Este principio tiene como objetivo liberar al arrendador de la obligación de tolerar retrasos habituales en el abono de las rentas periódicas, y se aplica incluso en situaciones en las que la demanda se fundamenta en el impago de una sola mensualidad de renta.

¿Qué puede hacerse en casos de desahucio por impago de renta?

En primer lugar, se aconseja realizar una reclamación extrajudicial mediante burofax, especialmente cuando el arrendatario no está informado acerca de la deuda. Si la reconoce y procede a su pago, no resulta perjudicado en el juicio ni enfrenta condenas en costas, convirtiéndose en un gasto inútil para el arrendador.

En caso de que la reclamación extrajudicial mediante burofax sea desatendida, se debería iniciar una acción judicial de reclamación de acuerdo con el artículo 1569 del Código Civil, que concede al arrendador la facultad de emprender un proceso judicial de desahucio en respuesta al incumplimiento en el pago del precio estipulado en el contrato de arrendamiento. Esta acción sigue un procedimiento verbal, tal como se establece en el artículo 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Una vez presentada la demanda, y admitida, establece el artículo 440.3 LEC que se requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, “desaloje el inmueble, pague al actor, formule oposición o ejercite la enervación”.

Como establece también el artículo 22. 4 LEC, al arrendatario demandado se le concede la facultad de enervar el desahucio por impago en un plazo de 10 días desde la notificación de la demanda, siempre y cuando esto ocurra antes del inicio del juicio y sea expresamente permitido por el arrendador. Es decir, se le brinda la oportunidad de saldar la deuda pendiente y evitar el desalojo, con la condición de que el arrendatario no haya enervado el desahucio en una ocasión anterior. Además, no será de aplicación la enervación de desahucio si el arrendador ha enviado previamente un requerimiento extrajudicial, considerando que, en tal caso, ya se ha tenido la oportunidad de regularizar la deuda con dicho requerimiento.

Si el demandado no presenta oposición al desahucio por impago ni se produce una entrega voluntaria, se procederá a ejecutar la sentencia y llevar a cabo el lanzamiento. Este acto implica la recuperación de la posesión del inmueble por parte del propietario, conllevando el desalojo del inquilino.

En AGUAR ABOGADOS, disponemos de un equipo de abogados especializados en procedimientos de desahucio por falta de pago. Tras llevar a cabo un análisis de la situación específica que se presente, nuestro equipo te brindará asesoramiento y llevará a cabo todos los trámites necesarios con el objetivo de proteger y satisfacer tus intereses de la manera más efectiva posible.

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