División o extinción del condominio

Cuando un bien pertenece a más de una persona, estamos ante una comunidad de propiedad  o copropiedad (art. 392 Código Civil). Ello suele darse, por ejemplo, como resultado de un matrimonio en el que los cónyuges adquieren la vivienda familiar.  

La copropiedad puede dar lugar a muchos conflictos entre los copropietarios. Por ello, se expondrán a continuación algunas de las dudas más recurrentes sobre este concepto:  

¿Qué es la extinción del condominio o división de la cosa común? 

Cuando hablamos de la extinción del condominio o de la división de la cosa común hacemos  referencia a aquel derecho individual que tiene cada persona que es copropietaria de un bien. Cuando una persona copropietaria de un bien quiere dejar de serlo, tiene dos opciones: 

  1. Dividir el bien objeto de la controversia, por lo que cada copropietario pasará a ser propietario de la parte que le corresponda.  
  2. Cuando la división no se pueda llevar a cabo o, de realizarse, el bien reduciría considerablemente su valor económico, se deberá vender y repartir las ganancias entre los que hasta ese momento habían sido copropietarios.  

¿Debo permanecer en copropiedad de forma indefinida? 

Debemos tener presente que nadie puede ser obligado a permanecer en copropiedad para siempre. Pueden surgir diferentes circunstancias que hagan que una persona no quiera seguir compartiendo la titularidad de un determinado bien (por ejemplo, de una vivienda). Por ello, la ley ofrece a los copropietarios el derecho de extinguir el condominio o dividir la cosa común.  

Los casos más habituales en los que suelen darse este tipo de situaciones son: 

  • Herencias.  
  • Separación o divorcios (matrimonio).  
  • Separación de las parejas de hecho.  

¿Todos los bienes son divisibles?  

No todos los bienes son divisibles. Encontramos bienes de dos tipos distintos: 

  • Aquellos que son divisibles, como es por ejemplo una parcela de 100 m2.  
  • Aquellos que son indivisibles, ya sea porque al dividirlos su valor económico se vería especialmente reducido o porque dividirlos no es posible, como es por ejemplo un piso. En este caso, no se podría dividir porque se dejaría a la vivienda inservible para su uso. 

¿Qué sucede si los copropietarios no nos ponemos de acuerdo sobre extinción del  condominio? 

En primer lugar, deberemos observar si el bien objeto de controversia es un bien divisible o indivisible.  

  • Si es divisible: se adjudicará a cada uno la parte proporcional.  
  • Si es indivisible: se procederá a la venta y reparto del dinero adquirido a partes iguales.  

Se deberá hacer una tasación del bien en cuestión, para poder determinar así su valor actual y, después, se intentará llegar a un acuerdo entre las partes (enviando un requerimiento o un burofax). 

En caso de que esto no sea posible, se podrá instar una demanda de división de cosa común o extinción del condominio ante el Juzgado donde se encuentre el bien. Así, se iniciará un procedimiento judicial para declarar la extinción del condominio, donde se procederá a valorar el bien y se pondrá a la venta. Si no hubiera comprador o alguna de las partes no lo aceptara, el bien pasará a subasta pública, donde cualquiera de los copropietarios podrá participar. 

¿Qué pasa con la división de la cosa común de la vivienda familiar cuyo uso fue atribuido  a uno de los cónyuges por el Juez de familia?  

Si ambos cónyuges son copropietarios de la vivienda familiar y están de acuerdo en ejercitar la acción de división de la cosa común, no hay ningún problema. Podrán decidir que se adjudique dicho bien (en su totalidad) a uno de ellos, o venderlo a un tercero y repartir el beneficio obtenido entre las partes.  

No obstante, puede ocurrir que uno de los cónyuges no quiere extinguir el condominio y que uno de ellos tenga adjudicado el uso y disfrute de dicha vivienda por Sentencia (por ejemplo, de un procedimiento de divorcio). Debemos tener en cuenta que, en estos casos, se podrá solicitar la división de la cosa común, saliendo a subasta pública el bien en cuestión.  

Ahora bien, es importante tener en cuenta que, cuando un bien se encuentra afectado y, por tanto, uno de los cónyuges tiene adjudicado el uso y disfrute de dicho bien (por ejemplo, de la vivienda familiar), ello no impide que se ejercite la acción de división de cosa común y salga a subasta pública pero el derecho de uso y disfrute de la vivienda permanecerá intacto hasta que se extinga (que se extinguirá en el momento que se haya expuesto por Sentencia). Por ello, es importante registrar que el bien en cuestión está afectado por este tipo de derechos, para que  los terceros / futuros compradores estén debidamente informados.  

En AGUAR ABOGADOS, contamos con Abogados especializados que, te pueden asesorar sobre la forma de llevar a cabo el proceso (o, de hecho) tras realizar el análisis oportuno de la situación planteada. Así mismo también pueden realizar todos los trámites que se consideren oportunos para satisfacer tus pretensiones.

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