Noticia jurídica de esta semana: la división de condominio

Existe la posibilidad, de que, ya sea por ser hermanos, pareja o amigos, compartamos la
propiedad de un bien (como una casa, un coche…) con otras personas. ¿Pero qué ocurre
si por cualquier motivo queremos deshacernos de ese bien? ¿Cómo se procedería al
reparto de un bien que por su propia naturaleza, no pueden ser dividido con la misma
facilidad que se repartiría el dinero o unas joyas?

Ahí es donde entra en juega el condominio. En términos sencillos, el condominio se
refiere a la circunstancia en la que múltiples individuos, ya sean personas físicas o
jurídicas, comparten la propiedad de un bien o derecho de forma indivisible. El
condominio surge en situaciones donde existe un bien físicamente indivisible y múltiples
propietarios. En estos casos, se lleva a cabo una partición jurídica del bien, asignando a
cada copropietario una cuota que refleje el porcentaje de titularidad correspondiente.

Por ejemplo, si tres hermanos heredan una casa y cada uno recibe una tercera parte de la
propiedad, entonces se considera, a efectos legales, que cada uno de ellos tiene una
participación proindivisa del 33,33% de la propiedad, al mismo tiempo que existe un
condominio, ergo que una casa no puede ser “partida” en el sentido más literal de la
palabra. No se puede entregar a uno la cocina, a otro los baños, a otro el salón… De tal
manera, el bien perdería la finalidad para el cual está destinado.

El condominio como concepto, se contempla en el artículo 392 del Código Civil como la
comunidad de bienes, además de regular su procedimiento y efectos en los artículos
siguientes.

Este artículo del Código Civil, tiene su homólogo en el Libro Quinto del Código Civil de
Cataluña, concretamente, en su artículo 552-1, que, en otras palabras, viene a expresar el
mismo concepto, bajo el nombre de “Comunidad ordinaria indivisa”.

Es preciso tener en cuenta la distinción entre bienes divisibles e indivisibles por sus
consecuencias jurídicas. En el caso de la división de la cosa común, los propietarios
adquieren la propiedad exclusiva de la porción asignada; sin embargo, en bienes
indivisibles, como viviendas, esta división suele ser impracticable.

¿Cuál es el procedimiento que debe seguirse en caso de división de la propiedad común conforme al CCCat?

El procedimiento de la división, viene regido por el artículo 552-11 CCCat. El
procedimiento a seguir es el siguiente.

  1. Cualquiera de los cotitulares, si no se ponen de acuerdo para dividir la
    comunidad o para someter la división a un arbitraje, puede instar a la autoridad judicial
    para que efectúe la división.
  2. Si el bien es susceptible de adoptar el régimen de propiedad horizontal, puede
    establecerse este régimen adjudicando los elementos privativos de forma proporcional a
    los derechos en la comunidad y compensando en metálico los excesos, que no tienen en
    ningún caso la consideración de excesos de adjudicación, distribuyendo
    proporcionalmente las obras y gastos necesarios.
  3. Puede efectuarse la división adjudicando a uno o más cotitulares el derecho real de
    usufructo sobre el bien objeto de la comunidad y adjudicando a otro u otros cotitulares la
    nuda propiedad.
  4. El cotitular o la cotitular que lo es de las cuatro quintas partes de las cuotas o más
    puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en
    metálico el valor pericial de la participación de los demás cotitulares.
  5. El objeto de la comunidad, si es indivisible, o desmerece notablemente al dividirse,
    o es una colección que integra el patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se
    adjudica al cotitular o la cotitular que tenga interés en el mismo. Si existen más de uno,
    al que tenga la participación mayor. En caso de interés y participación iguales, decide la
    suerte.
  6. Las comunidades ordinarias que existen entre los cónyuges, en los procedimientos
    de separación, divorcio o nulidad matrimonial, pueden dividirse considerando como una
    sola división la totalidad o una parte de los bienes sometidos a este régimen, de acuerdo
    con el artículo 232-12. Se aplica el mismo criterio en los casos de separación de hecho y
    de ruptura de una pareja estable.

Por otro lado, los efectos derivados de la división, vienen estipulados en el artículo 552-
12 CCCat.

Si no resides en Cataluña, deberás seguir los cauces del artículo 402 del Código Civil y
siguientes para dividir la cosa común.

En AGUAR ABOGADOS contamos con especialistas en casos de división de condominio y
propiedad. Evaluaremos tu situación para brindarte asesoramiento y llevar
a cabo los trámites esenciales, garantizando una protección eficaz de tus intereses en este
complejo entorno legal.

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