De conformidad con lo expuesto a lo largo del artículo 234-1 del Código Civil de Cataluña, para poder inscribirnos como pareja de hecho es necesario que:
«Dos personas que conviven en una comunidad de vida análoga a la matrimonial se consideran pareja establo en cualquier de los casos siguientes:
- Si la convivencia dura más de dos años ininterrumpidos.
- Si durante la convivencia, tienen un hijo común.
- Si formalizan la relación en escritura pública.»
¿En el supuesto que nos queramos separar, estamos obligados a acudir a la vía judicial o bien podemos ejercer los tramites mediante notario?
Será necesario acudir a un procedimiento judicial de separación siempre y cuando la pareja tenga hijos menores en común, fruto de la relación. En cambio, se puede ejercitar una separación por vía notarial, mediante escritura pública, si no hay hijos en común, pero, la pareja está inscrita en el registro civil.
Si lo único que tienen en común, las partes, es un bien inmueble en propiedad, y una de las partes está interesada al adquirir el inmueble, es suficiente con realizar una disolución de condominio.
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¿Qué es la disolución de condominio?
En primer lugar debemos de apreciar cuando se produce la existencia de condominio (comunidad), según nuestro CCCat:
- Hay comunidad cuando dos personas o más comparten de manera conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio.
Para poder ejercer la acción de disolución de condominio, es indiferente ser pareja o no, ya que tiene que existir un bien indivisible en común, que sea propiedad de los dos. En estos casos, cualquiera de las partes puede pedir su división.
Siempre y cuando la disolución del condominio sea acordada de mutuo acuerdo por las partes, podremos acudir a la Notaría para realizar todos los trámites oportunos que conlleven la disolución del mismo.
En caso de que no se haya llegado a un acuerdo entre las partes, la parte interesada puede instar el procedimiento judicial correspondiente, mediante el que se instará la presentación de una demanda de disolución de condominio ante los juzgados competentes.
¿Cuál es el procedimiento a seguir en caso de disolución de condominio por vía notarial (mutuo acuerdo)?
- Se tiene que identificar cual o cuales son las fincas sobre las cuales se realizará la división, y acreditar que las partes son propietarias.
- Se tiene que indicar cuál es el valor del inmueble y como se dividen.
- En cuanto a los impuestos, estos se abonaran de conformidad con la ley excepto acuerdo diferente entre las partes.
La Notaría, será la encargada de elaborar la correspondiente escritura de disolución, quedando zanjado el único vínculo que mantenía la unión de la pareja.
¿Y si el inmueble del cual es propietaria la pareja de hecho, está grabado con una hipoteca?
El procedimiento a seguir es un poco más complejo, ya que la escritura no será solo de disolución de condominio, sino que también hará constar la subrogación de la hipoteca suscrita.
En este caso, la persona que adquiere el inmueble, también tendrá que asumir la hipoteca del mismo, por este motivo, se tendrá que acreditar también la existencia de la hipoteca, indicar el capital pendiente en el momento de la firma y el compromiso del adquirente de liberar el préstamo.
Aspectos que debemos de tomar en consideración si el inmueble está grabado con una hipoteca:
- Debemos de poner en conocimiento del banco la subrogación de hipoteca. La entidad financiera tendrá que hacer un análisis de la situación para indicar si hará una subrogación o una novación.
- Que quede claro si la entidad financiera asistirá a la firma de la disolución de condominio, para paralelamente hacer la correspondiente subrogación o novación.
- En caso de que la entidad financiera no asista a la notaría, se tendrá que hacer constar tal situación en la escritura de disolución, la cual igualmente especificará que libera de la carga hipotecaria a la parte no adquirente.
Una vez realizado este tipo de trámite, la pareja ya no tendrá ningún bien en común y podrá dar por finalizada su relación, sin necesidad de iniciar un procedimiento de separación de pareja de hecho.
¿Qué impuestos genera esta operación?
Cabe apreciar que el hecho de realizar una disolución de condominio entre las partes propietarias, y no una compraventa frente a un tercero, genera menos impuestos a los que deberemos de hacer frente.
Por lo que respecta a la parte adquirente, ésta tendrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, no estando sujeto al abono del impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
En cambio, por lo que respecta a la parte vendedora, esta deberá de hacer frente al Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía).
Por último, debemos de apreciar que además de los impuestos, deberemos de hacer frente a los derivados de las gestiones de Notaría, Registro y Gestoría que se hayan llevado a cabo.
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