Cuando una persona quiere comprar una vivienda, es habitual que antes de acudir al notario firme un contrato de arras con el vendedor. Este documento permite reservar el inmueble, fijar las condiciones principales de la compraventa y establecer qué ocurre si alguna de las partes finalmente no cumple lo pactado.

Sin embargo, aunque muchas veces se percibe como un simple trámite previo a la compraventa, el contrato de arras puede tener consecuencias económicas importantes. Una mala redacción, la falta de revisión de la documentación o no entender qué tipo de arras se están firmando puede provocar la pérdida de la cantidad entregada o la obligación de devolverla por duplicado.

Además, es importante tener en cuenta la regulación específica del Código Civil de Cataluña, especialmente en materia de compraventa de inmuebles, arras penitenciales y financiación hipotecaria.

En este artículo te explicamos qué es un contrato de arras, qué tipos existen, qué debe incluir y cuáles son los errores más frecuentes que debes evitar antes de firmarlo.

¿Para qué sirve un contrato de arras?

El contrato de arras cumple varias funciones importantes dentro de una compraventa.

En primer lugar, sirve para reservar el inmueble a favor del comprador. De esta forma, el vendedor asume el compromiso de no venderlo a otra persona durante el plazo pactado.

En segundo lugar, permite fijar las condiciones esenciales de la operación, como el precio, la forma de pago, el plazo para firmar ante notario, el estado de cargas del inmueble o el reparto de determinados gastos.

Además, el contrato de arras establece las consecuencias que se producirán si una de las partes no cumple o decide no continuar con la compraventa. Por este motivo, su redacción debe realizarse con especial cuidado.

¿Qué tipos de arras existen?

Uno de los aspectos más importantes del contrato de arras es determinar qué tipo de arras se están pactando. No todas tienen los mismos efectos jurídicos y confundirlas puede generar problemas importantes.

En la práctica, suelen distinguirse tres tipos: arras penitenciales, arras confirmatorias y arras penales.

El Código Civil de Cataluña establece una regla especialmente relevante: la entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, como señal de conclusión del contrato y a cuenta del precio de la compraventa, salvo que las partes pacten expresamente otra cosa.

Por ello, si comprador y vendedor quieren que las arras permitan desistir de la compraventa, deben pactar expresamente su carácter penitencial.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales permiten que cualquiera de las partes pueda desistir de la operación, pero asumiendo una consecuencia económica.

Si quien se echa atrás es el comprador, perderá la cantidad entregada. Si quien se echa atrás es el vendedor, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.

Este régimen se recoge en el artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña, que establece que las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado por la denegación de financiación en los términos previstos legalmente. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas.

Para que no haya dudas, es recomendable que el contrato indique de forma clara que las arras tienen carácter penitencial y cuáles serán las consecuencias para cada parte.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias funcionan como prueba de que el contrato existe y como anticipo del precio.

Si el contrato no dice expresamente que las arras son penitenciales, la cantidad entregada por el comprador se entiende, con carácter general, como arras confirmatorias y a cuenta del precio.

A diferencia de las penitenciales, las arras confirmatorias no permiten necesariamente a una de las partes echarse atrás libremente perdiendo o devolviendo una cantidad. Si una parte incumple, la otra podrá exigir el cumplimiento del contrato o reclamar las consecuencias legales que correspondan, según el caso.

Arras penales

Las arras penales tienen una función sancionadora. Sirven para fijar una penalización económica en caso de incumplimiento.

Su efecto dependerá de cómo estén redactadas en el contrato. Por ello, es importante concretar si la penalización sustituye a una posible reclamación de daños y perjuicios o si puede acumularse a otras acciones.

¿Qué debe incluir un contrato de arras?

Un contrato de arras debe recoger con claridad todos los elementos esenciales de la operación. Como mínimo, debería incluir los siguientes datos:

• Identificación completa del comprador y del vendedor.
• Descripción detallada del inmueble.
• Referencia catastral y datos registrales, si se dispone de ellos.
• Precio total de la compraventa.
• Cantidad entregada como arras.
• Forma de pago de las arras.
• Plazo máximo para firmar la escritura pública de compraventa.
• Tipo de arras pactadas.
• Estado de cargas del inmueble.
• Reparto de gastos e impuestos.
• Situación de ocupación de la vivienda.
• Consecuencias en caso de incumplimiento.
• Condiciones especiales, como la concesión de financiación hipotecaria, si procede.
• Si se pactan arras penitenciales en una compraventa de inmueble, la posibilidad de depositarlas ante notario y hacerlas constar en el Registro de la Propiedad, cuando proceda.

Cuanto más detallado sea el contrato de arras, menos posibilidades habrá de que surjan conflictos durante la compraventa.

Aunque el contrato de arras suele recoger las condiciones principales de la operación, también puede prever que una parte del precio se pague después de la firma. En ese caso, las condiciones del pago aplazado deberán quedar reflejadas en el contrato de compraventa.

Errores frecuentes al firmar un contrato de arras

Aunque el contrato de arras es muy habitual, también es una fuente frecuente de conflictos. Estos son algunos de los errores más comunes.

Error 1: No indicar qué tipo de arras se están firmando

Uno de los errores más graves es utilizar expresiones genéricas como “señal” o “arras” sin especificar si son penitenciales, confirmatorias o penales.

Esta precisión es especialmente importante porque, si no se pacta expresamente el carácter penitencial de las arras, la cantidad entregada por el comprador se entiende como arras confirmatorias y a cuenta del precio.

Si el contrato no lo deja claro, pueden surgir dudas sobre si las partes podían desistir libremente o si, por el contrario, estaban obligadas a cumplir la compraventa.

Para evitarlo, debe indicarse expresamente el tipo de arras y las consecuencias concretas para cada parte.

Error 2: Firmar sin revisar la nota simple

Antes de firmar un contrato de arras, es recomendable solicitar una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. Este documento permite comprobar quién es el titular del inmueble y si existen cargas, hipotecas, embargos, usufructos u otras limitaciones.

Firmar sin revisar esta información puede provocar que el comprador entregue una cantidad importante sin conocer realmente la situación jurídica de la vivienda.

Error 3: No comprobar que todos los propietarios firman

Si el inmueble pertenece a varias personas, deben firmar todas ellas o estar debidamente representadas. Esto es frecuente en viviendas heredadas, inmuebles en copropiedad o bienes gananciales.

Si firma una persona que no tiene capacidad suficiente para vender, la operación puede complicarse o incluso no llegar a formalizarse.

Error 4: No prever qué ocurre si no conceden la hipoteca

Muchos compradores firman arras contando con que el banco les concederá financiación. Sin embargo, si la hipoteca finalmente se deniega y el contrato no prevé esta situación, pueden surgir conflictos sobre la devolución de la cantidad entregada.

Esta cuestión tiene especial importancia porque el artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña prevé que, si el contrato de compraventa contempla la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador puede desistir del contrato si justifica documentalmente, dentro del plazo pactado, la negativa de la entidad a conceder la financiación o a aceptar la subrogación en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación derive de una negligencia del comprador.

En ese caso, el desistimiento obliga al vendedor a devolver las cantidades entregadas y, si procede, las arras penitenciales.

Por ello, si la compraventa depende de la concesión de financiación, conviene incluir una cláusula específica que regule qué sucede en caso de denegación de la hipoteca, qué documentación debe aportar el comprador y dentro de qué plazo debe comunicarlo.

Error 5: Pactar un plazo demasiado corto

Otro error habitual es fijar un plazo poco realista para firmar la escritura pública. La tramitación de una hipoteca, la cancelación de cargas o la obtención de determinada documentación puede requerir más tiempo del previsto.

Para evitar problemas, el plazo debe ser razonable y adaptarse a las circunstancias concretas de la operación.

Además, en la compraventa de inmuebles debe tenerse en cuenta que las arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario pueden hacerse constar en el Registro de la Propiedad.

Error 6: No regular correctamente las cargas y deudas

El contrato debe indicar si el inmueble se transmite libre de cargas, arrendatarios, ocupantes y deudas. También conviene aclarar quién asume los gastos de comunidad pendientes, derramas aprobadas, IBI, plusvalía municipal o gastos derivados de la cancelación de una hipoteca previa.

Si estas cuestiones no se regulan, pueden surgir conflictos antes o después de la firma ante notario.

Error 7: Entregar dinero sin justificante

La entrega de las arras debe realizarse mediante un medio de pago que permita acreditar la operación, como transferencia bancaria o cheque nominativo.

Además, el contrato debe indicar la cantidad entregada, la fecha, el medio de pago y la cuenta de destino. No es recomendable entregar dinero en efectivo sin dejar constancia documental suficiente.

Si se pactan arras penitenciales en una compraventa de inmueble, también puede valorarse el depósito notarial de las arras cuando se quiera reforzar la seguridad de la operación.

Error 8: No describir correctamente el inmueble

La descripción del inmueble debe ser precisa. Deben identificarse la vivienda, sus anexos, garaje, trastero o cualquier otro elemento incluido en la compraventa.

También es recomendable comprobar que la descripción coincide con la información registral y catastral.

Error 9: Firmar con prisas

En operaciones inmobiliarias es habitual que exista cierta presión para firmar rápidamente, especialmente cuando hay otros posibles compradores interesados.

Sin embargo, el contrato de arras no debe firmarse sin revisar previamente la documentación esencial. Tomarse el tiempo necesario puede evitar pérdidas económicas y conflictos posteriores.

¿Qué ocurre si el comprador se echa atrás?

Dependerá del tipo de arras pactado.

Si se han pactado arras penitenciales, el comprador podrá desistir de la compraventa, pero perderá la cantidad entregada. Por ejemplo, si entregó 10.000 euros en concepto de arras, no podrá reclamar su devolución si decide no comprar.

No obstante, debe tenerse en cuenta la previsión relativa a la financiación por tercero. Si el contrato contempla financiación bancaria y el comprador justifica documentalmente, dentro del plazo pactado, que la entidad deniega la financiación o la subrogación hipotecaria, podrá desistir en los términos previstos por el Código Civil de Cataluña, salvo que la denegación se deba a su negligencia.

Si las arras son confirmatorias o penales, las consecuencias pueden ser distintas y dependerán de lo establecido en el contrato y de las acciones que pueda ejercitar la parte perjudicada.

¿Qué ocurre si el vendedor se echa atrás?

Si las arras son penitenciales, el vendedor que decide no vender deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.

Por ejemplo, si recibió 10.000 euros, deberá devolver 20.000 euros.

No obstante, si las arras no son penitenciales o el contrato contiene una regulación específica, habrá que analizar el contenido del documento para determinar las consecuencias aplicables.

¿Es obligatorio firmar el contrato de arras ante notario?

No es obligatorio. El contrato de arras suele firmarse como documento privado entre comprador y vendedor.

Sin embargo, aunque no sea necesario acudir al notario para firmarlo, sí es importante que el documento esté correctamente redactado y que ambas partes entiendan las obligaciones que asumen.

¿Pueden depositarse las arras ante notario?

Sí. Cuando se trata de una compraventa de inmueble sujeta al Código Civil de Cataluña, las arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario pueden hacerse constar en el Registro de la Propiedad.

En ese caso, el inmueble queda afecto a la devolución de las arras si procede. Además, en caso de desistimiento, el notario debe entregar las arras depositadas a quien corresponda.

Esta opción puede aportar mayor seguridad al comprador, especialmente cuando entrega una cantidad relevante antes de firmar la escritura pública de compraventa.

¿Cuánto dinero se entrega en un contrato de arras?

No existe una cantidad obligatoria fijada por ley. En la práctica, suele entregarse un porcentaje del precio de compraventa, habitualmente entre el 5 % y el 10 %, aunque las partes pueden pactar otra cantidad.

Lo importante es que la cantidad esté claramente identificada en el contrato, que se indique si se descontará del precio final y que se especifique correctamente el tipo de arras pactadas.

¿El contrato de arras obliga a comprar y vender?

Sí, el contrato de arras refleja un compromiso entre comprador y vendedor. No obstante, las consecuencias de no continuar con la operación dependerán del tipo de arras pactadas y de la redacción del contrato.

Si no se pacta expresamente que las arras son penitenciales, la cantidad entregada se entiende, con carácter general, como arras confirmatorias y a cuenta del precio.

¿Puedo recuperar las arras si no me conceden la hipoteca?

Dependerá de lo que diga el contrato y de cómo se haya previsto la financiación.

Si el contrato contempla la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador puede desistir si acredita documentalmente, dentro del plazo pactado, que la entidad deniega la financiación o no acepta la subrogación hipotecaria, salvo que la denegación se deba a una negligencia del comprador.

¿Puede el vendedor vender la vivienda a otra persona después de firmar arras?

En principio, el vendedor queda vinculado por el contrato firmado. Si vende la vivienda a otra persona o decide no seguir adelante con la operación, deberá asumir las consecuencias previstas en el contrato.

Si se han pactado arras penitenciales, la consecuencia habitual será la devolución doblada de la cantidad recibida.

¿Qué diferencia hay entre una reserva y un contrato de arras?

La reserva suele ser un documento más simple, utilizado en ocasiones por inmobiliarias para apartar temporalmente un inmueble. El contrato de arras, en cambio, regula con mayor detalle las condiciones de la futura compraventa y las consecuencias del incumplimiento.

En cualquier caso, lo importante no es solo el nombre del documento, sino su contenido. Si se entrega una cantidad a cuenta del precio, debe quedar claro si se trata de arras confirmatorias, penitenciales o penales.

¿Se pueden modificar las arras después de firmarlas?

Sí, siempre que ambas partes estén de acuerdo. Cualquier modificación debería hacerse por escrito y firmarse por comprador y vendedor para evitar problemas de prueba.

¿Qué pasa si el inmueble tiene cargas?

Si el inmueble tiene cargas, como una hipoteca o un embargo, debe indicarse claramente en el contrato cómo se van a cancelar y quién asumirá los costes correspondientes. Lo recomendable es que el comprador conozca esta situación antes de firmar.

¿Qué ocurre si no se dice que las arras son penitenciales?

Si no se pacta expresamente el carácter penitencial de las arras, la cantidad entregada por el comprador se entiende como arras confirmatorias, es decir, como señal de conclusión del contrato y a cuenta del precio de la compraventa.

Por eso, si las partes quieren que cualquiera pueda desistir perdiendo las arras o devolviéndolas dobladas, deben indicarlo expresamente en el contrato.

Contrato de arras: la importancia de revisar antes de firmar

El contrato de arras es un documento muy habitual en la compraventa de viviendas, pero no debe tratarse como un simple trámite. Su contenido puede determinar si el comprador pierde la cantidad entregada, si el vendedor debe devolverla por duplicado o si alguna de las partes puede exigir el cumplimiento de la compraventa.

También es fundamental tener en cuenta la regulación específica del Código Civil de Cataluña: la cantidad entregada por el comprador se entiende, con carácter general, como arras confirmatorias, salvo que se pacte expresamente que son penitenciales. También existen previsiones relevantes sobre la financiación hipotecaria y sobre el depósito notarial de arras penitenciales en compraventas de inmuebles.

Por ello, antes de firmar es fundamental revisar la documentación del inmueble, comprobar la titularidad, conocer la existencia de cargas y asegurarse de que el contrato refleja correctamente el acuerdo alcanzado.

La clave está en que el contrato sea claro, completo y adaptado a la operación concreta. Una redacción imprecisa puede generar conflictos que podrían haberse evitado con una revisión previa adecuada.

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