Una de las obligaciones que tienen los propietarios de un bien inmueble es el pago de los gastos comunes de la comunidad de propietarios. Estos gastos comunes se suelen distribuir en cuotas. Estas cuotas pueden ser mensuales, trimestrales, etc. y ordinarias o extraordinarias. A través de esos ingresos la comunidad puede afrontar los gastos de las zonas comunes.

El conflicto surge en el momento en el que uno de los propietarios no cumple con su deber y no paga, generando deudas en la comunidad de propietarios. Esta situación provoca una falta de fondos que afecta a la calidad, e incluso a la existencia, de los servicios comunitarios.

Deudas comunidad de propietarios: Obligación de pago

La obligación de cada copropietario de contribuir al sostenimiento de los elementos comunes de un inmueble en régimen de propiedad horizontal en proporción a su cuota de participación viene recogida en el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

Ante esta situación de morosidad o atraso en el pago de cuotas debidas, la Ley regula una serie de procedimientos para su reclamación, los cuales pueden ser por vía amistosa o judicial.

De todas formas, estas cuotas podrán ser reclamadas dentro de los 5 años posteriores a su impago, como establece el artículo 1964.2 del Código Civil.

Reclamación amistosa de la cuotas impagadas

En cuanto a la reclamación por vía amistosa, es recomendable intentar solucionar la situación por medio del diálogo, realizando pactos con el vecino moroso con tal de que éste acabe saldando su deuda. Sin embargo, si esto no funciona, se recomienda reclamar la deuda de la comunidad de propietarios por escrito, bien por carta certificada o burofax, teniendo la comunidad de este modo, una prueba conforme se informó al vecino de su situación, y éste recibió la información.

De nuevo, si esto no surte efecto, porque es imposible notificar al vecino, por ejemplo, es posible colocar durante tres días, la declaración de deseo de pago de cuotas atrasadas en el tablón de anuncios de la comunidad.

En cuanto a la reclamación por vía judicial, para la recuperación de estas posibles cuotas adeudas, la legislación ha articulado lo que se conoce como procedimiento monitorio, expuesto en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. A través de este procedimiento la comunidad de propietarios puede reclamar las diferentes cantidades adeudadas por un propietario, en concepto de cuotas comunitarias ordinarias o extraordinarias que pudiese corresponderle abonar y que, sin embargo, no hubiese abonado.

Procedimiento monitorio para reclamar las deudas

El proceso monitorio, es un procedimiento especial, para reclamaciones de cantidades, que dota de facilidad de cobro a los acreedores, siempre que el deudor reconozca la deuda. Para iniciar, este procedimiento, debemos de encontrarnos ante una deuda que reúna las características de: líquida, vencida, determinada y exigible.

Para acudir al procedimiento monitorio, se precisa:

• Acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios.
• Notificación del acuerdo adoptado por la junta a los propietarios afectados. ∙ Si la persona deudora no paga en el plazo de 3 días desde la notificación, el secretario/a debe emitir un certificado de dicho acuerdo y del impago de la cantidad debida, con el visto bueno del presidente/a de la comunidad de propietarios.

Una vez cumplidos los anteriores requisitos, la comunidad presentará «petición inicial» al Juzgado competente, y junto a la petición deben acompañarse de los documentos a que se refiere la LEC art.812.2.2 y, específicamente, la certificación del acuerdo de la junta de vecinos.

Admitida a trámite la petición inicial, se procede al requerimiento al deudor para que, en el plazo de 20 días hábiles, pague o presente escrito de oposición. La conclusión de este procedimiento puede ser:

• Si paga, se archivan las actuaciones.
• Si no paga ni se opone, el proceso monitorio finaliza y la comunidad de vecinos debe solicitar despacho de ejecución para el pago.
• Si el moroso presenta oposición a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

Legislación catalana en materia de deudas de comunidades de propietarios

En cuanto a la legislación catalana, el artículo 551-1 del Código Civil de Cataluña establece que “Los gastos comunes pueden reclamarse por el proceso monitorio, de acuerdo con la legislación procesal”. Para iniciar el procedimiento, la legislación catalana expone unos requisitos muy parecidos a los que expone el legislador estatal, descritos en el artículo 553-47 del Código Civil catalán. Estos pueden ser la existencia de un certificado que haga constar la deuda y su importe, la manifestación de que la deuda es exigible, o el requerimiento de pago hecho al deudor.

Igualmente a la legislación estatal, el Código Civil de Cataluña y la jurisprudencia catalana establecen un periodo máximo de reclamación de estas cuotas atrasadas, siendo este plazo de 10 años, según el artículo 121-20 de este Código, o de 3 años, como establece el artículo 121-21.a). Como pasa en muchas otras interpretaciones del Derecho, la opinión de los tribunales no es unánime, y se podrá aplicar un plazo u otro, ya que el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña no ha unificado la doctrina, pues nadie aún lo ha planteado.

Además de todo lo expuesto, es necesario aclarar que la reclamación de cuotas de comunidad o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir a ellos, también puede ser objeto de mediación y arbitraje.

Es importante conocer todas las estrategias jurídicas que la Ley nos brinda para solucionar situaciones que resultan cotidianas, y que, de las cuales, se desprenden consecuencias que pueden ser muy graves para quien las sufre.

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