Impugnación de actas de comunidad de propietarios

¿Qué es un Acta de Comunidad de Propietarios?

El acta de la comunidad de propietarios es un documento en el que el Secretario de la Comunidad de Propietarios refleja qué personas han acudido a la convocatoria de una Junta, qué porcentaje de cuotas representan, cuál es el orden del día, qué discusiones e intervenciones han tenido lugar respecto a cada punto del orden del día, cuál ha sido el resultado de la votación de los acuerdos propuestos y finalmente cuáles han sido los acuerdos aprobados.

Cuando queremos llevar a cabo una impugnación de las actas, normalmente hacemos referencia al contenido que presenta la misma en relación a los acuerdos de la comunidad de propietarios que han sido adoptados y aprobados con la mayoría exigida por la ley.

¿Cuándo podemos realizar la impugnación de actas?

Para poder solicitar la impugnación de un acuerdo establecido en acta de comunidad de propietarios, es necesario que se cumplan con alguno de los siguientes motivos:

1. Cuando el contenido de los acuerdos sea contrario a la ley o los estatutos de la comunidad de propietarios.
2. Cuando el contenido de los acuerdos provoque un perjuicio grave a los intereses de la propia comunidad y supongan un beneficio en favor de uno o varios propietarios.
3. Y cuando el contenido de los acuerdos suponga la aparición de un perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación jurídica de soportar.

¿Qué personas pueden solicitar la impugnación del acta?

De conformidad con nuestra normativa, los sujetos que están legitimados para poder llevar a cabo la impugnación del acta de la comunidad de propietarios son aquellas personas que en calidad de propietarios hayan manifestado su disconformidad con el contenido de los acuerdos en el momento de la celebración de la junta.

Por lo tanto, el propietario que haya salvado su voto en relación a los convenios y manifestado su disconformidad con lo acordado de manera directa podrá hacer valer su derecho a impugnación.

Además, cabe tomar en consideración que el derecho a impugnar el acta también recae sobre aquellos propietarios que no hubieran podido manifestar su voto por no haber podido acudir a la junta o bien por que se les hubiera impedido ejercer su derecho a voto, siempre que se cumplan una serie de requisitos.

¿Qué requisitos se deben de cumplir para que los propietarios ausentes a una junta puedan impugnar?

En aquellos supuestos en los que el propietario no hace acto de presencia en la junta de debidamente convocadas, deberá de ser notificado de los acuerdos derivados de ella, para poder manifestar su opinión sobre los mismos. De esta manera un propietario ausente a una junta no ve vulnerados sus derechos y podrá reaccionar frente a los acuerdos, de las siguientes formas:

• Podrá manifestar su conformidad o no con el contenido que muestren los acuerdos adoptados.
• O bien podrá no decir nada culminado el periodo correspondiente de los 30 días.

Es sumamente importante que tengamos en cuenta, que para poder impugnar los acuerdos en todos y cada uno de los supuestos, el propietario que quiera impugnar debe estar al corriente de pago en la totalidad de las deudas/cuotas vencidas con la Comunidad de propietarios.

Todo y que también, podrá impugnar los acuerdos, si a pesar de tener deudas, previamente ha depositado su importe en el Juzgado y el importe de las mismas se ha puesto a disposición de la Comunidad.

¿Cómo llevar a cabo un proceso de impugnación de acta de junta de propietarios?

Para poder impugnar el acta de la comunidad de propietarios, en necesario que en primer lugar, nos dirijamos al Secretario de la Comunidad mediante la realización de un escrito en el que expongamos los motivos por los cuales procedemos a la impugnación y por consiguiente los errores que se han cometido en la adopción de dichos acuerdos.

Podemos encontrarnos también frente a la situación, en la que al principio de una junta posterior, se decida someter a votación el acta redactada en la junta anterior, para ver si es aprobada o no. Por lo tanto, esta será la segunda ocasión para impugnar el acta si el secretario ha negado el escrito anterior emitido.

En último lugar, si el secretario tampoco accede a la hora de realizar la votación, deberemos acudir a los Tribunales aportando pruebas de lo que realmente sucedió en la Junta, mediante la presentación de una demanda.

¿Cuáles son los plazos para impugnar un acta de la comunidad de propietarios?

Para poder proceder a la impugnación de un acta de junta de propietarios debemos de tener en cuenta que el plazo para ejercer este derecho, caduca a los tres meses. Este tiempo de caducidad será de un año si se trata de actos contrarios a la ley y a los estatutos de la comunidad.

Los plazos de la impugnación para los propietarios que pudieron asistir a la junta, empezarán a contar a partir del momento en que haya sido adoptado el acuerdo, mientras que en el caso de los propietarios ausentes los plazos empezarán a computar a partir del momento en que fueron notificados fehacientemente del contenido de dichos acuerdos.

EJEMPLO

Un claro ejemplo de impugnación de actas de comunidades de propietarios, la podemos encontrar en aquellos supuestos en los que tras la celebración de la Junta, se acuerda de conformidad con las mayorías legalmente establecidas en nuestra legislación, la aprobación de una derrama por parte de los propietarios presentes para la mejora de las zonas comunes del espacio comunitario, estableciéndose el pago de unas cuotas que difieren de los porcentajes presentes en los Estatutos, provocando un perjuicio evidente en contra de uno de los propietarios.

En estos casos para poder llevar a cabo la impugnación del acta y por consiguiente de los acuerdos adoptados en la misma, es necesario que el propietario afectado, o bien haya votado en contra del acuerdo en el momento de la celebración de la junta, o bien si no ha podido acudir a la misma deberá de notificar de manera fehaciente al secretario de la comunidad de su disconformidad con dicho acuerdo en el plazo de 30 días desde su notificación.

En AGUAR ABOGADOS, contamos con Abogados de derecho civil expertos en materia de impugnación de actas de comunidades de propietarios, donde tras realizar el debido análisis de la situación planteada, te asesorarán y realizarán todas las gestiones que se consideren oportunas.