¿Qué diferencia hay entre usufructo y nuda propiedad?

El concepto de propiedad puede ser más complejo de lo que parece a simple vista. En el ámbito jurídico, existen situaciones en las que la titularidad de un bien no conlleva necesariamente el derecho a utilizarlo o disfrutarlo. Este tipo de división genera dudas frecuentes, especialmente en contextos como herencias, donaciones o compraventas entre particulares. En este artículo abordamos una de las figuras más comunes en este tipo de situaciones: la nuda propiedad, y analizamos en qué se diferencia del usufructo, así como los derechos y obligaciones que implica cada uno.

¿Qué es la nuda propiedad y qué es el usufructo?

La nuda propiedad consiste en el derecho real de un individuo sobre un bien del cual dispone de su propiedad pero del cual no puede hacer uso. El nudo propietario gozará de la titularidad del bien mientras que su uso y disfrute le corresponde a un tercero, se trata de una titularidad con limitaciones.

De modo contrario, el usufructo consiste en un derecho real de uso y disfrute sobre un bien del cual la persona no es titular, es decir, un bien que no es de su propiedad. El artículo 467 del Código Civil español dispone que el usufructuario gozará del derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia.

¿Cómo se adquiere la nuda propiedad y el usufructo?

La forma más habitual de adquirir la nuda propiedad se da a través de la herencia, en estos casos la nuda propiedad pasa a ser del heredero mientras que el usufructo sigue perteneciendo al cónyuge viudo.

Por otro lado, cada vez resulta más habitual que el propietario de un inmueble venda únicamente la nuda propiedad del bien y se reserve se usufructo. De este modo, ambas partes salen beneficiadas ya que quién generalmente lleva a cabo este tipo de operación son personas de avanzada edad sin herederos que se aseguran un importe económico sin perder el uso de la vivienda, mientras que el comprador consigue hacerse con el inmueble a un precio menor con la única condición de esperar a la extinción del usufructo.

¿Qué derechos tiene el nudo propietario y el usufructuario?

Derechos del nudo propietario

• Derecho a recuperar el uso del bien cuando se cumpla alguna de las condiciones previstas en el artículo 513 del Código Civil español, consistiendo en las siguientes:
  • Por muerte del usufructuario.
  • Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
  • Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
  • Por la renuncia del usufructuario.
  • Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
  • Por la resolución del derecho del constituyente.
  • Por prescripción.

Como resultado de la extinción del usufructo, el nudo propietario pasará a tener pleno dominio del bien.

• Derecho a vender la nuda propiedad a un tercero, respetando los derechos del usufructuario recogidos en el artículo 489, es decir, sin alterar su forma ni sustancia y sin hacer nada que perjudique al usufructuario.
• Derecho a hipotecar la nuda propiedad según lo dispuesto en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria.
• Derecho a realizar obras y mejoras en la propiedad, siempre que no perjudiquen al usufructuario ni reduzcan el valor del usufructo, tal y como dispone el artículo 503 del Código Civil español.
• Derecho a percibir los frutos naturales o industriales pendientes hasta el momento de extinguirse el plazo del usufructo.

Derechos del usufructuario

• Derecho a percibir los frutos naturales o industriales pendientes en el momento de comenzar el usufructo.
• Derecho a aprovechar el bien usufructuado.
• Derecho a arrendar o enajenar su derecho a usufructo, aunque sea a título gratuito, asumiendo la responsabilidad de los daños que reciba la propiedad.
• Derecho a realizar mejoras útiles o de recreo convenientes, siempre que no alteren la forma del bien.

¿Qué obligaciones legales corresponden a cada parte?

Obligaciones del nudo propietario

• Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias, el usufructuario deberá avisarle de que la propiedad requiere de arreglos urgentes y el nudo propietario las ejecutará (artículo 501 del Código Civil español).
• Hacerse cargo del pago de impuestos y tributos, con excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el cual correrá a cargo del usufructuario. El nudo propietario correrá a cargo de las contribuciones que se impongan directamente sobre el capital durante el usufructo (artículo 505 del Código Civil español).
• Hacerse cargo del pago de los gastos de comunidad. El nudo propietario debe asumir los gastos extraordinarios de comunidad y responder ante la comunidad de propietarios.
• Hacerse cargo de la hipoteca (artículo 509.1 del Código Civil español). Si el bien está hipotecado en el momento en que se constituye el usufructo, corresponde al nudo propietario pagar las cuotas correspondientes.
• Respetar el derecho del usufructuario. El nudo propietario no podrá alterar el bien, tanto en forma como en sustancia, cuando perjudique al usufructuario.
• Responder ante el usufructuario de los embargos o la venta judicial del bien para el pago de deudas (artículo 509.2 del Código Civil español).

Obligaciones del usufructuario

• Realizar las reparaciones ordinarias que la vivienda necesite, como pueden ser arreglos de deterioros o desperfectos derivados del uso del bien.
• Pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles, de acuerdo con lo que determina la Ley de Haciendas Locales.
• Conservar la forma y sustancia del bien en usufructo.
• Avisar al nudo propietario de la necesidad de realizar reparaciones extraordinarias de la vivienda para evitar deterioros mayores (artículo 501 del Código Civil español).
• Pagar los gastos de pleitos que pudieran surgir sobre el usufructo.
• Formar inventario y prestar fianza antes de comenzar a disfrutar de los bienes usufructuados, aunque se le podrá librar de esta obligación si no perjudica a nadie.
• Poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero que pueda lesionar los derechos de la propiedad. Si no lo hace, responderá de los daños y perjuicios causados como si fuera su culpa.
• En caso de venta o arrendamiento del derecho a usufructo, deberá responder del posible menoscabo al bien en usufructo.
• Pagar las cargas, contribuciones anuales y gravámenes de los frutos.

¿Nuda propiedad o usufructo? Toma decisiones con seguridad legal

La nuda propiedad y el usufructo son figuras esenciales en el Derecho Inmobiliario español, especialmente relevantes en situaciones como herencias, donaciones o transmisiones patrimoniales. Comprender las diferencias entre ambas y conocer los derechos y obligaciones que conllevan es clave para evitar conflictos futuros y tomar decisiones informadas.

Si te encuentras en un proceso de herencia, estás pensando en transmitir un inmueble o necesitas asesoramiento sobre este tipo de división de la propiedad, en nuestro despacho contamos con abogados especializados en herencias y sucesiones, con amplia experiencia en nuda propiedad y derechos reales. Te ayudamos a proteger tu patrimonio y a actuar con plena seguridad jurídica.