Cuando queremos comprar un piso, nuestra atención se centra en si la vivienda se encuentra en buen estado y cumple con las características del anuncio, y, por ende, cumple con nuestros deseos y necesidades. Es importante, entonces, conocer qué son los vicios ocultos y cómo identificarlos a tiempo.

Definición y relevancia de los vicios ocultos en una vivienda

Es muy común utilizar la expresión «vicio oculto» en la compraventa inmobiliaria cuando se observa un defecto que aparece con posterioridad a la adquisición del inmueble. Éstos se refieren a defectos graves en la propiedad, que a primera vista no han sido identificados por el comprador. Los vicios ocultos demuestran que la vivienda no contaba con las condiciones óptimas antes de venderse. Cuando los compradores se dan cuenta de estos daños, pueden reclamarlos amparándose en el Código Civil.

Prevención de vicios ocultos antes de la compra

Antes de comprar la vivienda, y con el fin de identificar si en ésta existen vicios ocultos, se recomienda a los compradores realizar una serie de actos, como inspeccionar la vivienda de forma minuciosa, solicitar un historial de mantenimiento, o consultar a un profesional, pues son recursos que podrían ayudarnos.

Opciones legales tras descubrir vicios ocultos en una vivienda

Sin embargo, en el caso de que el comprador ya haya adquirido un inmueble en el que se descubren vicios ocultos, existen una serie de herramientas que nos permiten reclamar ante estas situaciones.

En primer lugar, si se ha comprado una casa en la que se descubren vicios ocultos, se tiene derecho a cancelar el contrato de compraventa y pedir el reembolso. Además, si puede demostrar que el vendedor conocía estos defectos graves y trató de disfrazarlos, tiene derecho a una indemnización por los daños y perjuicios que ha ocasionado, y es aquí cuando entran la llamada acción redhibitoria y la acción quanti minoris.

Citadas textualmente en nuestro Código Civil, las encontramos en los artículos 1484 y 1486, que dicen lo siguiente:

ART. 1484.1 CC:
“1. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella…”

ART. 1486 CC:
“En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.”

Estos vicios ocultos en una vivienda son reclamables incluso si el vendedor los ignorase, así como estipula el artículo 1485 del Código.

De esta forma, se observa que la acción redhibitoria consiste en una acción resolutoria que ostenta la función de liberar al comprador del contrato cuando se ha producido un vicio o defecto que hace a la cosa inservible para el fin al que estaba destinada.

Por otro lado, visto lo expuesto en el Código, se observa que la acción quanti minoris o acción estimatoria no es una acción resolutoria, ya que el contrato subsiste en todos sus extremos, salvo en lo relativo al precio respecto del cual se opera una reducción que trata de compensar la pérdida económica que para el comprador pueda suponer la aceptación de la cosa con el defecto o vicio de que se trate.

Hay que destacar que estas acciones se extinguen en el plazo de seis meses a contar desde el día de le entrega de la cosa vendida, como expone el artículo 1490 del Código Civil.

Comparación con el Código Civil Catalán

De igual manera, el Código Civil Catalán también regula los vicios ocultos en una vivienda, exponiendo en su Libro VI, relativo a obligaciones y contratos, que “el vendedor debe facilitar al comprador la información relevante sobre las características del bien y a actuar conforme a la buena fe y a la honradez de los tratos”, y, además, señalando que “el bien objeto de la compraventa debe ser conforme al contrato”.

A falta de esta conformidad, el comprador podrá reclamar al vendedor, quien deberá responder de todas las faltas que presente el bien vendido y por aquellos defectos que presenta el mismo y que no fueron informados al comprador, los conociese o no los conociese.

Como solución, el Código Civil catalán presenta los “Remedios”, los cuales pueden consistir en suspender el pago del precio, resolver el contrato, reducir el precio, o reclamar por daños y perjuicios.

A diferencia del Código Civil estatal, el legislador catalán pone como límite temporal de reclamación dos años, frente a los seis meses que exige el legislador estatal.

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Así pues, podemos concluir afirmando que, al comprar un inmueble, hay que tener siempre en cuenta la existencia de los vicios ocultos, los cuales pueden manifestarse en la relación de compraventa, produciendo unos derechos de reclamación para el comprador legislados tanto en el Código Civil estatal como en el Código Civil catalán.

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