¿Qué entendemos por Vicios Ocultos?
Los vicios ocultos (artículo 1.484 del Código Civil) son defectos de cierta gravedad, que no han podido ser detectados en el momento de dicho intercambio y que impiden la utilización o aprovechamiento completo de un bien. Estos vicios pueden afectar tanto a bienes muebles como inmuebles.
A pesar de que el vicio no inutilizará la cosa, este debe de ser de tal entidad que debe impedir el uso natural de la misma. Cabe tener en consideración que hay que partir de la idea de que, en caso de haberse conocido este vicio por parte del comprador, o bien no se hubiera realizado la compraventa o esta se hubiera realizado en diferentes condiciones.
Por otro lado, y como se entiende del propio nombre, los vicios ocultos no deben ser perceptibles a simple vista. La clave está en que el comprador no pueda detectarlos en el momento de la entrega. De hecho, en determinadas ocasiones la jurisprudencia ha considerado que la experiencia profesional del comprador puede invalidar la apreciación de un vicio oculto.
¿Qué se puede hacer en caso de encontrar uno o varios vicios ocultos en el bien adquirido?
Si apreciamos la presencia de desperfectos en los bienes tras su adquisición, tenemos la posibilidad de reclamar al vendedor la reparación de éstos, o bien solicitar al mismo la resolución del contrato.
¿Cómo puedo detectar los vicios ocultos?
Como anteriormente hemos expuesto, el vicio oculto no puede ser advertido a simple vista, ya que en caso de no ser así, el comprador lo podría haberlo detectado y haber negociado otras condiciones o incluso podría haber decidido no haber adquirido el bien.
Por lo tanto, si el desperfecto puede ser identificado por el comprador sin necesidad de tener plena disposición y uso del bien, no se podrá reclamar al vendedor la reparación o resolución del contrato.
Si el comprador del bien tiene conocimientos expertos y profesionales frente al bien que compra, deberemos de valorar si este pudo, con dichos conocimientos, tener acceso al vicio oculto antes de la compra.
¿Qué puedo hacer si mi coche tiene vicios ocultos?
En primer lugar, hay que tener en cuenta que existe un plazo de prescripción muy limitado para la reclamación de estos vicios ocultos, concretamente seis meses en los que tenemos que estar atentos del correcto funcionamiento del bien adquirido.
No obstante, este plazo de prescripción puede ser interrumpido en el momento en el que seamos conscientes de la realidad de la cosa adquirida, debiendo de reclamar extrajudicialmente por escrito la reparación o resolución del contrato, para así, salvar dicha prescripción.
¿Quién puede reclamar los vicios ocultos y qué requisitos debe cumplir?
El comprador o adquirente es quien puede ejercer la acción de reclamación del bien, solicitando la reparación de los vicios ocultos o bien la resolución del contrato suscrito. Para poder ejercer esta acción, debemos de tomar en consideración lo siguiente:
- Que el daño sea anterior a la compraventa-
- Que el daño sea grave.
- Que el daño esté oculto.
¿Puedo reclamar los vicios ocultos de una compra entre particulares?
En el caso de que el intercambio sea entre particulares, el comprador no tendría las garantías propias de las compraventas realizadas entre consumidores y profesionales, es decir, no se le podría aplicar la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.
En estos casos, los derechos de los particulares vienen protegidos únicamente por el Código Civil, donde se establecen las siguientes acciones que pueden ser ejercidas/solicitadas por el comprador:
- Solicitar el desistimiento del contrato, recuperando lo abonado al compraventa e, incluso, pudiendo solicitar una indemnización si demuestra que el vendedor actuó de mala fe.
- Solicitar una reducción sobre el precio del bien.
- Solicitar el saneamiento del bien, es decir, exigir al vendedor la reparación de los desperfectos.
Vicios ocultos en una vivienda. ¿Cómo detectarlos?
En el caso de que el desperfecto tenga lugar en un inmueble, los plazos para reclamar un vicio oculto en la vivienda son diferentes a los de otro tipo de bien, ya que pueden ser de tres tipos: estéticos, estructurales y por habitabilidad.
- Daños estéticos: el plazo para reclamar los vicios ocultos es de un año desde que se entregue la vivienda al comprador.
- Daños estructurales: el plazo para la reclamación aumentará a diez años a partir de la entrega de la llave.
- Daños que afectan a la habitabilidad: el plazo de reclamación pasará a ser de tres años.
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