Ejecución hipotecaria

Te explicamos en detalle qué es la ejecución hipotecaria, cómo se desarrolla el proceso y las opciones disponibles para evitar que tu vivienda sea subastada.

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Es el procedimiento por el cual se cobran las deudas no pagadas de una hipoteca. Cuando un deudor no cumple con sus responsabilidades contractuales durante un período de tiempo específico, la entidad acreedora, generalmente un banco, puede tomar medidas legales para recuperar la deuda. Esto puede llevar al embargo del inmueble y, en última instancia, al desahucio.

¿Qué se cobra a través de la ejecución hipotecaria?

Mediante la ejecución hipotecaria, se busca recuperar el capital pendiente de la hipoteca, que incluye las cuotas vencidas y por vencer hasta la finalización del préstamo, junto con los intereses de demora correspondientes.

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¿Cómo se desarrolla el procedimiento de ejecución hipotecaria?

Este procedimiento sigue una serie de fases que se inician con la aplicación del vencimiento anticipado por parte del banco. A continuación, te detallamos las etapas clave de este proceso.

Fase 1. Aplicación del vencimiento anticipado.

Antes de iniciar una ejecución hipotecaria, el banco debe aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, que le permite rescindir el contrato en caso de incumplimiento por parte del deudor. Sin embargo, esta cláusula solo se puede aplicar en condiciones específicas.

La entidad acreedora (habitualmente el banco) solo podrá aplicar esta cláusula en los siguientes casos:

  • Deudor en la primera mitad del plazo de devolución: Si el deudor debe al menos 12 cuotas o el equivalente al 3% del importe de la hipoteca.
  • Deudor en la segunda mitad del plazo de devolución: Si el deudor debe al menos 15 cuotas o el equivalente al 7% del importe de la hipoteca.

Además, la entidad bancaria está obligada a notificar al deudor con al menos un mes de antelación las cantidades que debe y la posibilidad de que iniciará la ejecución hipotecaria en su caso. 

Estas notificaciones previas son importantes para que el deudor tenga conocimiento de su situación y la oportunidad de tomar medidas antes de que se inicie el proceso de ejecución.

Fase 2. Presentación de la demanda de ejecución.

Después de aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, el banco puede presentar una demanda de ejecución hipotecaria en el juzgado de primera instancia correspondiente.

Fase 3. Notificación de la demanda al deudor.

El juzgado notificará la demanda al deudor y solicitará:

  • el pago de las cuotas impagadas
  • el capital pendiente de la hipoteca
  • los intereses de demora
  • los gastos procesales

Fase 4. Certificación de cargas.

Se solicitará una certificación de cargas al Registro de la Propiedad, que acredita la existencia de la hipoteca y otras cargas sobre la propiedad.

Fase 5. Convocatoria y celebración de subasta.

Se fijará una fecha para la subasta del inmueble, que se publicará en diferentes lugares, como el tablón de anuncios del ayuntamiento y el Boletín Oficial del Estado (BOE). 

Este proceso busca encontrar al mejor postor y cumplir con los requisitos legales establecidos en la ejecución hipotecaria.

  • En el caso de que no haya compradores y el proceso puede quedar desierto teniendo el ejecutante que solicitar una nueva subasta. 
  • Si hay pujantes, estos deben ofrecer al menos el 70% del valor de tasación en el caso de una vivienda habitual. O se puede presentar la entidad bancaria o el comprador de la deuda, si no hay otros compradores, `pudiendo adjudicarse el inmueble por el 50% del valor de subasta.

Fase 6. Desahucio.

Finalmente, una vez que se adjudica el inmueble en la subasta, se procede al desahucio de los ocupantes.

Este proceso de ejecución hipotecaria sigue una secuencia legal establecida para asegurar el cumplimiento de las obligaciones hipotecarias y la realización del crédito garantizado por la hipoteca.

Limitaciones legales de la ejecución hipotecaria en casos de primera vivienda

En el caso de las ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual, hay restricciones legales en los intereses por demora. Las entidades bancarias no pueden cobrar más de tres veces el interés legal del dinero, y se prohíbe la capitalización de estos intereses. Si la ejecución no cubre toda la deuda, los intereses por demora se consideran en último lugar. Además, el deudor puede quedar libre de deuda si cumple ciertas condiciones de pago dentro de un plazo específico. 

Estas regulaciones buscan proteger a los deudores en situaciones de ejecución hipotecaria de su vivienda habitual.

¿Cómo se puede paralizar una ejecución hipotecaria?

Existen varias opciones para intentar detener una ejecución hipotecaria:

  1. Negociación con el banco: Es posible llegar a acuerdos extrajudiciales con el banco, como reestructurar la deuda o aplazar los pagos.
  1. Detección de cláusulas abusivas: Un análisis detallado del contrato hipotecario puede revelar cláusulas abusivas que permiten presentar una oposición legal y, en algunos casos, declarar el procedimiento nulo. 

    Algunas de estas cláusulas abusivas incluyen:

    • Cláusula de opción multidivisa: Esta cláusula permite que el deudor elija la divisa en la que desea pagar su préstamo hipotecario. Sin embargo, su complejidad y riesgo pueden hacer que se considere abusiva.
    • Cláusula suelo: Establece un límite mínimo a los intereses a pagar, lo que puede resultar en pagos superiores a los tasados por el mercado.
    • Comisiones indebidas o abusivas: Algunos contratos hipotecarios incluyen comisiones que pueden considerarse injustas o excesivas.
    • Índice IRPH: El uso del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) como base para calcular los intereses puede ser objeto de controversia y oposición legal.
    • Tipos de interés de demora abusivos: Los intereses de demora excesivos pueden ser considerados abusivos y objeto de oposición.
    • Titulización del préstamo y falta de legitimación de la entidad financiera: La titularidad del préstamo hipotecario puede ser transferida a terceros, lo que a veces genera dudas sobre la legitimación del banco para ejecutar la hipoteca.
    • Fianza y renuncia a los beneficios de excusión, división y orden: Estas cláusulas pueden afectar los derechos del deudor y, en algunos casos, ser consideradas abusivas.
    • Aval personal abusivo: La inclusión de avales personales con condiciones desfavorables puede ser motivo de oposición.
    • Incorrecta tasación del inmueble: Si la tasación del inmueble se realizó de manera incorrecta o injusta, esto puede ser utilizado como argumento en una oposición legal.

En el caso de colectivos especiales o en situación vulnerable, existen otras dos opciones para evitar la ejecución hipotecaria:

  1. Ley de segunda oportunidad. Esta ley suspende las ejecuciones de desahucios durante 4 años para personas en estado de insolvencia.
  2. La dación en pago. La persona endeudada entrega su casa para saldar su deuda hipotecaria. Si el valor de la casa es suficiente para cubrir la deuda, el prestamista perdona cualquier cantidad adicional que podría deberse.

Contar con un abogado bancario puede proteger tu hogar y tu futuro financiero

Esto puede ayudar a las personas que enfrentan dificultades financieras a evitar la ejecución hipotecaria y liberarse de su deuda hipotecaria, aunque pierden su propiedad en el proceso.

Es esencial comprender las fases de estos procedimientos además de conocer las opciones disponibles para hacerle frente. Nuestro equipo de abogados de derecho bancario, te pueden ayudar a evaluar la situación, paralizar la ejecución hipotecaria y encontrar la mejor solución para ti. 

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